什么是HUD?HUD（DepartmentofHousingandUrbanDevelopment，简称HUD）即美国住房和城市发展部，是一个美国政府实体，办公地位于华盛顿。HUD的职责主要是为美国国民建立一个合理的住房体系和合适的居住环境，通过其抵押贷款担保方案为家庭拥有住房提供担保，在支持居民获得房屋所有权方面起到了重要作用。HUD完成其职责的途径之一，是确保在221(d)(4)多户住宅贷款计划下发放贷款。 在221(d)(4)贷款计划下，贷款人可确保不会受到长达40年贷款期间的抵押贷款违约损失所造成的影响。这份保险以低于市场利率而具竞争力。这些贷款都是以资产为基础的，这就意味着，HUD会仔细审核房地产的位置，预算租金和费用以及项目团队，以确保贷款的良好进展。HUD计划项下的项目寻求融资，必须经过彻底的评估，作为承销和批准程序的一部分。除了其他方面，HUD申请程序还需要独立的第三方报告，如财产估价、市场调研和环境评估。此外，HUD还要复审涉及的当事人，包括赞助人、开发商、承包商和建筑师，来作为其可行性评估的一部分。除了前述的定性因素，HUD在评估一个项目的财务状况时，是通过反映在资产评估和市场调研里的保守租金和入住率，来评估该项目是否能满足最低债务偿付比率。HUD最终是批准还是拒绝融资，是基于对相关理念、现有市场、收入和支出的假设上。HUD设立了建设和承销的标准，并且只有批准了的贷款才能满足这样的标准。此外，HUD不批准具有竞争性的贷款，只同意根据221(d)(4)融资，在任何指定的地理区域内，向正在进行建设和租赁的单向融资发放贷款。HUD批准的项目，是对实际可行性发展的认可。不仅因为该项目符合HUD严格的承销标准，而且还因为它是该地区唯一被批准用于此类融资的项目。这种保险在优惠条件下增加了资本的可用性，因为贷款人可以避免贷款损失。在HUD计划下进行的贷款是无追索权的，完全可假定并实现固定利率。HUD计划下的贷款具有提高项目可行性的特征。具体而言，贷款条款避免了项目期间的利率风险，因为在完成建设中不需要再融资，并且整个期间利率都是固定的。此外，由于贷款在整个项目建设和运营阶段提供了融资，无需支付多重贷款发放费用。不同于传统的融资方式，在HUD计划下的单向承销和贷款成交，避免了公司在完成施工基础上以不利条件获得永久融资的风险。最后，贷款是完全可以转让的，当项目完成出售时，买方可以承袭HUD贷款的好处，由此提高项目的可销售性。重点归纳：§HUD是一个美国政府实体，其任务是在221(d)(4)多户住宅贷款计划下增加住房供应量。§HUD 保险低于市场利率，并且在整个贷款期间都是固定利率贷款。§HUD计划项下的项目寻求融资时，必须经过彻底的评估，作为承销和批准程序的一部分。§HUD申请程序需要独立的第三方报告，如财产估价、市场调研和环境评估。HUD批准的项目，是对其实际可行性发展的认可。